النشرة الاخبارية
اشترك في قائمتنا البريدية للحصول على التحديثات الجديدة!
سجل بياناتك الان
شروحات المحاسبة المالية من الأساسيات حتى القوائم المالية: القيود اليومية ودفتر الأستاذ وميزان المراجعة والتسويات الجردية والأصول والالتزامات وحقوق الملكية، مع أمثلة رقمية وقيود جاهزة.
ابدأ من هنا: الأكثر قراءة في القسم
يُقرأ الآن في القسمموضوعات من الأرشيف فتحها الزوار مؤخرًا
من يستخدم البيانات المحاسبية ؟
الخصم المكتسب والمسموح به بطريقة بسيطة جداً
.jpg)
عرض وتقويم مواثيق أخلاق المحاسب في الفكر الوضعي
وبالأسفل كل موضوعات القسم من الأحدث نشرًا
- بواسطة هيئة تحرير مجلة المحاسب العربي
- 24 فبراير 2025
Real Estate Accounting Mode Easy
كتاب «Real Estate Accounting Made Easy» من الكتب العملية المختصرة التي تقدم محاسبة النشاط العقاري لغير المتخصصين وللمحاسبين الجدد في القطاع. يتناول الكتاب أنواع الأصول العقارية والمصطلحات الشائعة في الصناعة، ثم أساسيات القيد المزدوج وأنواع الحسابات وطرق المحاسبة وتسجيل العمليات والتقارير الأساسية، ثم الأشكال القانونية لملكية العقارات من الملكية الفردية والمشتركة إلى الشراكات والمشروعات المشتركة والشركات، قبل أن ينتقل إلى موضوعات التشغيل والتقارير الخاصة بالعقارات. في هذا العرض نلخص أهم الأفكار بالعربية، ونربطها بالمعايير الدولية المطبقة في المنطقة. محتويات الكتاب باختصار مقدمة في العقارات: أنواع الأصول العقارية (سكنية، وتجارية، ومكتبية، وصناعية، ومتعددة الاستخدام) ومصطلحات الصناعة. أساسيات المحاسبة العقارية: تاريخ القيد المزدوج، وأنواع الحسابات، وأساس الاستحقاق والأساس النقدي، وتسجيل العمليات، والقيود، والتقارير الأساسية. أشكال المنظمات العقارية: الملكية الفردية، والملكية المشتركة، والشراكات، والمشروعات المشتركة، والشركات. موضوعات تشغيلية وتقارير: الإيرادات الإيجارية، والمصروفات التشغيلية، والموازنات، وتقارير الأداء للعقارات. أنواع الأصول العقارية من منظور المحاسب أول سؤال يطرحه المحاسب: لماذا تحتفظ المنشأة بهذا العقار؟ لأن الإجابة تحدد المعيار المطبق: الغرض من العقارالتصنيفالمعيار مقر تستخدمه الشركة في نشاطهاعقارات وآلات ومعداتIAS 16 للتأجير للغير أو لزيادة قيمته الرأسماليةعقار استثماريIAS 40 للبيع في النشاط العادي (مطور عقاري)مخزونIAS 2 تستأجره الشركة من الغيرأصل حق استخدام والتزام إيجارIFRS 16 إيراد بيع الوحدات للعملاءإيراد من العقودIFRS 15 العقار الاستثماري: مثال مبسط اشترت شركة مبنى إداريًا لتأجيره بمبلغ 20,000,000 جنيه، واختارت نموذج القيمة العادلة وفق IAS 40. في نهاية السنة قدر خبير التقييم القيمة العادلة بـ 22,000,000 جنيه، وحصلت الشركة إيجارات 1,800,000 جنيه، وتحملت مصروفات تشغيل 300,000 جنيه. إيراد الإيجار 1,800,000 ومصروفات التشغيل 300,000 تظهر في الأرباح أو الخسائر. الزيادة في القيمة العادلة 2,000,000 تظهر أيضًا في الأرباح أو الخسائر وفق نموذج القيمة العادلة. لا يحسب إهلاك على العقار في نموذج القيمة العادلة، أما في نموذج التكلفة فيهلك المبنى ويفصح عن قيمته العادلة. البيانمديندائن من حـ/ عقارات استثمارية2,000,000 إلى حـ/ أرباح التغير في القيمة العادلة للعقارات الاستثمارية2,000,000 وتفاصيل المعيار في شرح IAS 40 العقارات الاستثمارية. مؤشرات أداء شائعة في القطاع العقاري معدل الإشغال: المساحة المؤجرة ÷ إجمالي المساحة القابلة للتأجير. صافي الدخل التشغيلي (NOI): الإيرادات الإيجارية ناقص مصروفات التشغيل، قبل التمويل والإهلاك والضرائب. معدل الرسملة (Cap Rate): صافي الدخل التشغيلي ÷ قيمة العقار. في المثال: 1,500,000 ÷ 22,000,000 ≈ 6.8%. العائد على النقدية المستثمرة: للعقارات الممولة بقروض. لمن يفيد الكتاب؟ للمحاسبين الجدد في شركات التطوير وإدارة العقارات، ولطلاب المحاسبة الذين يريدون مدخلًا تطبيقيًا للقطاع، ولمستثمري العقار الأفراد الذين يريدون فهم التقارير التي تصلهم من مديري العقارات. والكتاب مكتوب وفق البيئة الأمريكية، لذلك يفيد قراءته مع المعايير الدولية المطبقة في الدول العربية، ومع المعيار المصري 48 للإيراد في مصر، كما يشرح المعيار المصري 48 وأثره على التطوير العقاري. ولزكاة العقارات المؤجرة راجع أحكام وحساب زكاة نشاط تأجير العقارات. الأسئلة الشائعة هل يجوز أن تغير الشركة تصنيف عقار من مقر إلى عقار استثماري؟ نعم، عند تغير الاستخدام فعليًا، مثل إخلاء المقر وتأجيره للغير، ويعالج التحويل وفق قواعد IAS 40. هل تهلك الأرض؟ لا تهلك الأرض عادة لأن عمرها غير محدد، ويفصل المحاسب تكلفة الأرض عن المبنى عند الشراء. ما الفرق بين المطور العقاري والمستثمر العقاري محاسبيًا؟ المطور يبني ليبيع، فالوحدات مخزون وإيرادها وفق IFRS 15، أما المستثمر فيحتفظ بالعقار للتأجير أو لزيادة القيمة، فهو عقار استثماري وفق IAS 40. مقالات ذات صلة:Small Business Financial Management Kit For Bummiesأهمية المراجعة الادرايةدورة إعداد محاسب مالي محترف
- بواسطة هيئة تحرير مجلة المحاسب العربي
- 24 فبراير 2025
الإستثمار العقاري Investment Property
الإستثمار العقاري Investment Property تعتبر الاستثمارات العقارية جزء لا يتجزأ من إقتصاد أي دولة حيث يتم الإستثمار في العديد من المشاريع وبمبالغ طائلة وعلى هذا الأساس سيكون من المفيد أن نلقي نظرة على المبادئ المحاسبية الهامة للمعايير الدولية لإعداد التقارير المالية وعلى وجه التحديد المعيار 40 الخاص بالإستثمارات العقارية . ما هي الإستثمارات العقارية ؟ الإستثمارات العقارية هي ملكية أرض أو بناية أو الإثنان معاً أو جزء منهما تعود للمالك أو المستأجر بموجب عقد إيجار تمويلي لكسب الإيجار او الإرتفاع في قيمتها أو الإثنين معاً بدلاً من إستخدامها في الإنتاج أو توريد البضائع والخدمات أو للأغراض الإدارية أو للبيع ضمن النشاط المعتاد للمنشأة . ويجوز أن يصنف ويحسب الإستثمار العقاري الذي يملكه شخص ما بموجب عقد إيجار تشغيلي على أنه استثمار عقاري إذا ما انطبق على العقار تعريف الاستثمار العقاري وفي حالة كون المنشأة تستخدم نموذج القيمة العادلة لحساب الإستثمار العقاري ،وفيما يلي بعض الأمثلة على الإستثمار العقاري : * الأرض المحتفظ بها بهدف تحقيق ارتفاع في قيمتها على المدى البعيد وليس بغرض البيع على المدى القريب وعلى هذا الأساس فإن الأرض المحتفظ بها لغرض مستقبلي غير محدد تعتبر ارض محتفظ بها بقصد زيادة قيمتها . * مبنى تملكه المنشأة أو تستأجره المنشأة بموجب عقد إيجار تمويلي وتؤجره بموجب عقد إيجار تشغيلي . * عقار يتم تطويره لاستخدام مستقبلي كإستثمار عقاري . متى يتم الإعتراف بالإستثمار العقاري كأصل ؟ يتم الإعتراف بالأصل على أنه إستثمار في الحالتين التاليتين : 1- عندما يكون من المحتمل أن يحقق منافع إقتصادية في المستقبل . 2- عندما يمكن قياس تكلفته بصورة موثوق بها . بأي مبلغ يتم الإعتراف مبدئياً بالإستثمار العقاري ؟ يقاس الإستثمار العقاري مبدئياً بتكلفته وتشمل التكلفة ثمن الشراء وأي نفقات مباشرة متعلقة بالإستثمار العقاري المشترى بينما يتم إحتساب تكاليف الأرض والبناء بالنسبة للإستثمار العقاري المشيد ولا تعتبر المنشأة تكاليف الصيانة اليومية ضمن قيمة الإستثمار العقاري بل يتم تحميل مثل هذه التكاليف على بيان الأرباح والخسائر ، وإذا جرى تأجيل سداد دفعات الإستثمار العقاري فستكون تكلفته حينها هي المقابل النقدي لثمنه . يجب أن تكون التكلفة المبدئيه للإستثمار العقاري المحتفظ به بموجب عقد إيجار هي القيمة العادلة للعقار أو القيمة الحالية لمدفوعات الإيجار بحدها الأدنى أيهما أقل وينبغي تثبيت مبلغ معادل له على أنه إلتزام وهنا تكون القيمة العادلة للعقار هي القيمة العادلة للفائدة المتحققة من العقار المؤجر وليس العقار بحد ذاته . عند أي مقدار يتم قياس الإستثمار العقاري بعد الإعتراف الأولي ؟ يجب على المنشأة أن تختار سياسة محاسبية مناسبة لقياس استثماراتها العقارية من بين النماذج التالية : * نموذج القيمة العادلة * نموذج التكلفة ومع ذلك إذا ما تم إحتساب العقار المؤجر بموجب عقد إيجار تشغيلي عقاراً إستثمارياً فستكون الحاجه لإختيار الحساب بالقيمة العادلة وخيار التكلفة لن يكون متاحاً ، وإعتباراً من يناير 2009 يمكن أن يتم قياس الإستثمارات العقارية قيد الإنشاء أيضاً بالقيمة العادلة إذا ما كان بالإمكان تحديد هذه القيمة والتي كان يجري حسابها من قبل على أنها تكلفة حتى الإنتهاء من التشييد ، وإذا ما إختارت المنشأة نظام القيمة العادلة أو التكلفة لإستثمارها العقاري فالمطلوب منها حينذاك تطبيق نفس النظام على العقارات المشابهة . نموذج القيمة العادلة بموجب نموذج القيمة العادلة تقيس المنشأة الإستثمار العقاري بالقيمة العادلة ويعترف بالأرباح والخسائر الناتجة عن تغير القيمة العادلة للإستثمار العقاري على أنها أرباح وخسائر . إن القيمة العادلة للإستثمارات العقارية هي الثمن الذي يتم بموجبه التبادل بين أطراف كل منهم لديه الرغبة في التبادل وعلى بينة من الحقائق ويتعاملان بإرادة حرة حيث ينبغي أن تعكس القيمة العادلة ظروف السوق في نهاية فترة التسويق . وفي هذا الإطار من المهم الإشارة إلى أن النفقات الرأسمالية المستقبلية المخصصة لتطوير العقار والفوائد المستقبلية ذات الصلة بهذه النفقات المستقبلية يتم أخذها بعين الإعتبار عند تحديد القيمة العادلة للإستثمارات العقارية قيد الإنشاء كونها جزء من خطة الإنشاء الإستراتيجية ، وأمثلة القيمة العادلة أسعار الأسهم المتداولة في البورصة في حالة كون الأسهم متداولة وكذا تقارير تقييم العقار للممتلكات العقارية . نموذج التكلفة بموجب نموذج التكلفة تقيس المنشأة استثماراتها العقارية طبقاً لمتطلبات معيار المحاسبة رقم 16 حيث القيمة الدفترية تساوي التكلفة ناقص أي استهلاك متراكم وأي خسائر متراكمة في القيمة ورغم ذلك إذا ما تم إختيار هذا النموذج فإنه ينبغي اعتبار القيمة المتبقية من العقار تساوي صفراً نقطة واحدة علينا ملاحظتها هنا وهي أنه حتى لو اختارت المنشأة نموذج التكلفة تبقى بحاجة لأن تدون القيمة العادلة كملاحظة في الميزانية وكذلك في تاريخ إعداد القوائم المالية . التحويلات تتم التحويلات من وإلى الإستثمار العقاري فقط عندما يكون هناك تغيير في الإستخدام مؤيداً ببدء ونهاية استخدام المالك للعقار أو تحويله إلى مخزون أو البدء بتطوير الإستثمار تمهيداً لبيعه ....إلخ كما أن التحويل بين نموذجي القيمة العادلة والتكلفة غير مسموح به في الأحوال العادية ما لم يؤدي إلى عملية إفصاح أفضل لقيمة العقار . الإستبعادات يتم سحب الإعتراف بالإستثمارات العقارية أو استبعادها من الميزانية عند التصرف بها أو عندما يتم سحبها نهائياً من الإستخدام . الإفصاح على أي منشأ’ة الإفصاح في المقام الأول عما يلي : * إذا ما كانت تطبق نموذج القيمة العادلة أو نموذج التكلفة . * القيمة العادلة للإستثمارات العقارية و الإفتراضات الهامة المطبقة في تحديد هذه القيمة . * المبالغ المعترف بها في الأرباح والخسائر . * إيرادات الإيجار من الإستثمار العقاري . * مصروفات التشغيل المباشرة للإستثمارات العقارية . * مجموع التغييرات المتراكمة في القيمة العادلة المعترف بها . * التسوية بين المبلغ المسجل للإستثمارات العقارية عند بدء ونهاية الفترة الخاصة وبين الحركات الكبيرة . * مدى وجود أي قيود على الإستثمارات العقارية وأي التزامات تعاقدية . * طرق الإستهلاك ، المعدلات ، المبالغ ، صافي وإجمالي المبالغ المسجلة ، تفاصيل الإضافات ومبالغ إنخفاض القيمة لنماذج التكلفة . * طبيعة التغير في سياسة المحاسبة . * وصف شرط التحول فيما إذا كان التغي في سياسة المحاسبة تم وفق شروط التحول وفيما إذا كانت شروط التحويل يمكن أن يكون لها تأثير على الفترات المستقبلية . * باقي الإفصاحات طبقاً للمعايير الدولية 16 ، 17 ، 40 وينبغي هنا الإشارة إلى أنه يتم وبصورة مستمرة إدخال التعديلات على إرشادات المعيار الدولي رقم 40 في سبيل حل القضايا المستقبلية وستؤدي عملية تطبيق هذه الإرشادات إلى تحسين التقديم العادل للإستثمارات العقارية ولكن هناك نوعان من التحديات المهمة التي علينا مواجهتها وهي : 1- توافر معلومات موثوق بها عن القيم العادلة في نهاية الفترة ، فهناك قلق جدي من أن المعلومات الموثوق بها لا تكون جاهزة على الدوام ولا تتوفر بسهولة أو أنها متاحة فقط بسعر مرتفع وعلى سبيل المثال عدم توفر القيم العادلة لبعض العقارات في غياب تداول مثل هذه العقارات في المناطق المجاورة له كما أن عملية تقييم الاستثمارات العقارية تتطلب خبرة تقنية لا تتوفر إلا مقابل ثمن الأمر الذي سيشكل تكلفة إضافية مكررة . 2- المقاومة النفسية تجاه تقبل هبوط الأسعار فالإدارة على استعداد دوماً للإعتراف بالأرباح عندما يكون هناك اتجاه تصاعدي للأسعار بينما لا تكون مستعدة دوماً للإعتراف بالخسائر عندما يكون اتجاه الأسعار نحو الأسفل . مقالات ذات صلة:أثار غسل الأموالأسباب تفشي ظاهرة غسل الأموالالشروط اللازمة لتحقيق أهداف إدارة المستودعات
